LA VIVIENDA EN LAS DOS ORILLAS DEL MEDITERRÁNEO
Fernando Acedo-Rico Henning
Registrador de la Propiedad
Miembro del Consejo Científico del Observatorio
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El Dr. Acedo-Rico, desde una experiencia acumulada de más de cuarenta años en la gestión de la vivienda pública, nos lleva a una lectura transversal de un problema común a toda la cuenca del Mediterráneo. Su artículo nos propone abrir, en el seno del Observatorio, el importantísimo debate sobre uno de los problemas más acuciantes de la sociedad moderna. Desde el Observatorio aceptamos el reto.
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El acceso a una vivienda digna constituye uno de los grandes desafíos del espacio euromediterráneo. Desde Barcelona hasta Alejandría, pasando por Marsella, Atenas o Tánger, disponer de un hogar condiciona la emancipación, el empleo y la estabilidad familiar. Sin embargo, compartir un mar no significa compartir idénticos problemas ni disponer de los mismos instrumentos para resolverlos. Una política mediterránea de vivienda debe comenzar reconociendo esas diferencias.
En los países ribereños de la Unión Europea, el debate se concentra en la distancia entre ingresos y precios, la insuficiencia de oferta asequible y la rehabilitación del parque existente. El turismo y los alquileres de corta duración añaden presión en determinados territorios. La respuesta combina intervención pública, regulación y participación privada, aunque varía considerablemente entre países e incluso entre ciudades.
Francia cuenta con una tradición consolidada de vivienda social y aplica controles de alquiler en determinadas zonas. España impulsa la ampliación del parque público, el alquiler asequible y la rehabilitación, pero necesita convertir la planificación en viviendas disponibles. Italia orienta su Piano Casa hacia la recuperación de inmuebles públicos y la regeneración urbana. Grecia ha apoyado la primera compra mediante financiación bonificada y promueve la rehabilitación de viviendas vacías para incorporarlas al alquiler.
Eslovenia refuerza el alquiler público; Croacia combina medidas para ampliar la oferta y facilitar compra y arrendamiento. Malta mantiene vivienda social y ayudas al alquiler, mientras Chipre subvenciona la recuperación de inmuebles desocupados para ofrecer rentas asequibles. Estas experiencias muestran que la política europea comprende instrumentos distintos, cuya eficacia debe juzgarse por los hogares atendidos y la permanencia de la asequibilidad.
El Plan Europeo de Vivienda Asequible aporta un marco de inversión, construcción, rehabilitación y simplificación administrativa. Su utilidad dependerá de la ejecución nacional y local. A mi juicio, proteger a quienes necesitan vivienda exige también suelo urbanizado, licencias previsibles, financiación y seguridad jurídica. Sin una oferta suficiente, las ayudas corren el riesgo de trasladarse parcialmente a los precios.
En el norte de África adquieren mayor protagonismo la producción de vivienda, el acceso subvencionado a la propiedad y la mejora de asentamientos precarios. Se añaden dificultades de financiación y de provisión de servicios. Es una diferencia de prioridades, no una división absoluta: también Europa padece exclusión residencial y también las ciudades norteafricanas necesitan alquiler asequible y rehabilitación.
Marruecos combina las ayudas directas a la adquisición de vivienda con actuaciones contra el chabolismo y la degradación urbana. El programa iniciado en 2024 orienta parte del apoyo hacia el comprador. Argelia mantiene una intervención estatal intensa, con programas como AADL, basados en la fórmula de alquiler con acceso posterior a la propiedad. Su evaluación debe atender a la calidad y localización, además del número de viviendas entregadas.
Egipto articula vivienda social y financiación hipotecaria subvencionada para hogares de ingresos bajos, con apoyo del Banco Mundial. La cuestión decisiva es que las viviendas resulten accesibles y estén conectadas con empleos y servicios. Túnez combina programas de alojamiento social con la mejora de barrios populares. En ambos casos, construir debe acompañarse de transporte, saneamiento y equipamientos, evitando que la expansión urbana multiplique las distancias sociales.
Libia requiere una consideración diferenciada. Los conflictos, la fragmentación institucional y las inundaciones de Derna han situado la reconstrucción y el alojamiento de desplazados entre sus grandes necesidades. Recuperar viviendas exige también esclarecer derechos sobre el suelo, resolver controversias y restablecer servicios. La seguridad de la tenencia y la transparencia de las adjudicaciones deben formar parte de la reconstrucción.
Turquía, país mediterráneo situado entre Europa y Asia, constituye otro modelo específico. La promoción pública a través de TOKİ convive con la reconstrucción posterior a los terremotos de 2023. Aquí, la política residencial incorpora una exigencia visible: que la rapidez constructiva vaya acompañada de seguridad estructural, supervisión y planificación. El acceso económico y la protección frente al riesgo deben avanzar juntos.
La colaboración entre administraciones y promotores necesita compromisos verificables: plazos de entrega, precios compatibles con los ingresos y conservación de la función social de las ayudas. También conviene desarrollar alternativas de alquiler estable, porque subvencionar exclusivamente la compra puede excluir a familias sin ahorro previo o con ingresos irregulares y a trabajadores que necesitan trasladarse.
La cooperación euromediterránea debería centrarse en proyectos comprobables: intercambio de información sobre suelo y vivienda, financiación de barrios conectados, rehabilitación adaptada al calor y fortalecimiento de los registros inmobiliarios. Los programas deben evaluarse por su coste para las familias, su habitabilidad y su integración urbana. Ninguna orilla tiene una receta completa; ambas pueden aprender de los aciertos y errores de la otra.
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El Observatorio Euromediterráneo de Democracia y Espacio Público de la Universidad Rey Juan Carlos, ofrece un ámbito idóneo para este análisis. La vivienda merece ocupar un lugar central en la cooperación mediterránea porque de ella dependen la dignidad cotidiana y la confianza en nuestras instituciones.
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